Từ sau khi có quy định dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh trước khi mở bán, thị trường vẫn liên tiếp diễn ra các cuộc biểu tình, phản đối của người dân vì chủ dự án chậm giao nhà.

Quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính được nêu tại Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Quy định cũng nêu rõ, với những chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ cam kết thì ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.

Sau đó, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Thông tư 13 quy định về việc bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc, tính từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Thông tư này chính thức có hiệu lực từ ngày 15/11/2017.

Doanh nghiệp chỉ thực hiện đối phó?

Mặc dù đã có các quy định cụ thể như vậy nhưng thực tế cho thấy, thị trường vẫn xuất hiện nhiều dự án rao bán rầm rộ dù chủ đầu tư chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Theo đánh giá của TGĐ một công ty bất động sản thì xét về mặt lý thuyết, quy định bảo lãnh của ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai rất tích cực. Quy định này vừa là công cụ bảo vệ người mua nhà vừa giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém trên thị trường. Tuy vậy, có thể thấy vẫn còn nhiều "điểm nghẽn" trong quy định này khiến các doanh nghiệp gặp khó khi thực hiện bảo lãnh.

Nếu không có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh thì chủ đầu
tư phải ký quỹ bằng tiền mặt nếu muốn được ngân hàng bảo lãnh. Ảnh: Đăng Nguyên

Theo đó, các chủ đầu tư muốn được ngân hàng bảo lãnh thì phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Với nhiều doanh nghiệp, đây là điều kiện khó, nếu không muốn nói là bất khả thi. Cụ thể, không phải doanh nghiệp nào cũng có sẵn nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ. Các chủ dự án đã dùng tài sản thế chấp để thực hiện dự án thế nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng.

Hơn nữa, nếu ký quỹ thì đương nhiên số tiền này sẽ bị "găm" trong ngân hàng, khi đó chủ đầu tư không có dòng tiền lưu động nên rất khó đảm bảo tiến độ dự án.

Do bị dồn vào thế khó như vậy nên hiện đa số các chủ đầu tư đều cố tình "né" quy định bảo lãnh. Một số chủ đầu tư có thực hiện bảo lãnh thì cũng chỉ làm theo hình thức nhằm đối phó với quy định của Luật chứ chưa thực sự tự nguyện.

Chủ đầu tư có dùng tiền của khách đúng mục đích?

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng nên bỏ quy định bảo lãnh nhà trên giấy.

Lý giải về đề xuất này, ông Hiếu phân tích, sau khi quy định bảo lãnh có hiệu lực, đến nay đã 2 năm nhưng tình trạng chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn, đem dự án thế chấp nhưng không tiến hành giải chấp khi bán cho khách hàng, người mua đóng đủ tiền nhưng không nhận được nhà… vẫn liên tục diễn ra.

"Tôi là người trong ngành ngân hàng, hiện có bao nhiêu tỉ đồng được bảo lãnh dự án nhà hình thành trong tương lai, có bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành… tôi cũng không biết được. Đến nay cũng không thấy một thống kê báo cáo nào dù quy định đã có hiệu lực 2 năm", ông Hiếu cho biết thêm.

Cũng theo ông Hiếu, ở Mỹ, các chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ người mua nhà. Trường hợp khách hàng muốn đóng tiền trước thì khoản tiền này sẽ được phong tỏa trong một tài khoản ngân hàng và không cho chủ đầu tư đụng đến.

Vậy nhưng tại Việt Nam, chủ đầu tư được trao quyền năng rất lớn khi cùng một lúc được làm hai việc là vay tiền ngân hàng và huy động vốn của khách hàng. Do không có cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch nên những dòng tiền được huy động kiểu này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua.